Эксперт: Девелопмент в сфере гостиничной недвижимости менее всего пострадал от кризиса

метки:
• гостиничная недвижимость
• гуд
• коммерческая недвижимость
• офисная недвижимость
• торговая недвижимость

Данные, которые представил на совещании строителей и риэлторов в рамках «Интерстройэкспо» вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Николай Вечер, свидетельствуют о значительном негативном влиянии кризиса на все сферы девелопмента. Но наименьшее влияние он оказал на гостиничную недвижимость.

Ожидание дальнейшего развития девелоперского рынка в канун кризиса обусловили значительный рост предложения как в офисном и торговом, так и в логистическом секторах девелопмента. Еще летом 2008 г. объем предложения офисной недвижимости составлял 944 тысяч кв. м, в то время как объем спроса достигал 1,3 млн. кв. м. Спустя полгода ситуация стала обратной: предложение возросло до 1,57 млн., а кризис обвалил спрос до 800-900 тысяч кв.м.

Результатом стало снижение заявленных арендных ставок в среднем на 16% в бизнес-центрах класса А и на 10% - класса В. Максимальный дисконт составил 40%. В то же время объем вакантных офисов в городе возрос с 5 до 17%.

В сфере торговой недвижимости ситуация накануне Нового года казалось благополучной ввиду роста прибыли на фоне ажиотажных распродаж, также явившихся следствием кризиса. В декабре арендные ставки даже несколько выросли, однако в начале 2009 г. ситуация резко ухудшилась. По оценке Н.Вечера, в самом неблагоприятном положении оказались девелоперы, не разработавшие эффективной концепции торгового центра и владеющие объектами с непривлекательной локализацией.

В отличие от офисного сектора, прирост предложения в торговой недвижимости с лета 2008 г. был незначительным – 6,6%. Однако объем спроса сократился резко – с 3,7 до 2,4 млн. кв.м. Арнедные ставки к концу I квартала 2009 г. сократились на 7-10% (в IV квартале 2008 г. наблюдался рост на 10-12%). Вакантные площади составляют 8-9%, но в отдельных случаях достигают 30-40%.

Анализ ситуации в логистической недвижимости затруднен, поскольку этот сектор является самым непубличным, отмечает Н.Вечер. В рублевом выражении арендные ставки здесь возросли на 15%, но в долларовом выражении снизились. Между тем цена аренды в логистике рассчитывалась, в основном, в долларах.

В логистике также наблюдаются «ножницы» объемов предложения и спроса. Если предложение возросло с 970 тысяч кв. м до 1,23 млн. кв. м, то спрос сократился с 1,3-1,5 до 0,9-1 млн. кв. м. Объекты логистики, введенные во II полугодии 2008 г., по данным Н.Вечера, пустуют на 50%. В пользу девелоперов в ранее введенных комплексах работает долгосрочность договоров аренды.

Подсчитать динамику спроса в гостиничном сложно ввиду его сезонности. Однако, несмотря на рост предложения на 19%, спрос не насыщен, и только в этой сфере появляются новые инвестиционные проекты. «Считается, что настала пора вкладываться в гостиничную недвижимость, которая раньше считалась «гадким утенком» девелопмента ввиду медленной окупаемости», - отмечает Н.Вечер.